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淺談建設(shè)項(xiàng)目投資的前期控制

時(shí)間日期：2003-5-23 已被閱讀次：[7207]

佛山市建誠(chéng)監(jiān)理有限公司　彭濤

【摘　要】建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程投資控制的重點(diǎn)。
近幾年，建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模快速增大、開(kāi)發(fā)周期不斷縮短，加強(qiáng)項(xiàng)目的前期投資控制，特別是加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制就顯得尤為重要。
【關(guān)鍵詞】投資控制　投資管理　價(jià)值工程

建設(shè)項(xiàng)目投資的有效控制是工程建設(shè)管理的重要組成部分。建設(shè)項(xiàng)目投資的前控制，即設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)的控制是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程投資控制的重點(diǎn)。本文結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題，重點(diǎn)就房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制談一點(diǎn)認(rèn)識(shí)和體會(huì)。
　　一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制
　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模日益增大，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模由幾年前的幾千、幾萬(wàn)平方米建筑面積遞增至現(xiàn)在的十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方面建筑面積，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要投入的資金量也相應(yīng)地增大。項(xiàng)目的工程造價(jià)控制也顯得越發(fā)重要，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著不可忽略的影響。
　　目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程綜合管理的進(jìn)一步規(guī)范化對(duì)建設(shè)成本起到一定的控制作用，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模化生產(chǎn)也使工程造價(jià)在一定程度上有所降低，但仍有不建設(shè)項(xiàng)目在施工階段或工程完成時(shí)才發(fā)現(xiàn)工程造價(jià)較大地超出了預(yù)算，出現(xiàn)了預(yù)算大于概算、結(jié)算又大于預(yù)算的現(xiàn)象。工程造價(jià)失控降低了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，嚴(yán)重的還會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的正常運(yùn)作。
　　在設(shè)計(jì)階段，這種現(xiàn)象反映為在設(shè)計(jì)上存在過(guò)多的富余功能與技術(shù)要求超標(biāo)。這種設(shè)計(jì)的富余和超標(biāo)從根本上決定了項(xiàng)目的投資效益偏低，嚴(yán)重的還會(huì)造成投資失控。
　　要有效控制工程造價(jià)，就要從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，從根本上避免工程的無(wú)效投資，避免工程造價(jià)控制的失效。因此，有必要對(duì)其成因進(jìn)行分析，找出問(wèn)題的根源，并制定適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，以求在項(xiàng)目投資中取得較好的投資回報(bào)和社會(huì)效益。
　　二、建設(shè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制失效的原因
　　建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制失效將直接造成項(xiàng)目投資的被動(dòng)管理、建設(shè)成本的增加、投資效益的降低。究其原因，主要有以下幾方面。
　　1、現(xiàn)行的投資管理大多處于階段性的管理模式，缺乏建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程尤其是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的綜合管理的意識(shí)。建設(shè)、設(shè)計(jì)單位缺乏統(tǒng)一的管理目標(biāo)和相互溝通，建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)目的、功能、定位不能很好地被設(shè)計(jì)單位了解。作為業(yè)主的建設(shè)單位缺乏前期投資控制的意識(shí)，在前期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究上未作充分的分析，一味追求建設(shè)速度。在方案設(shè)計(jì)階段未能完善設(shè)計(jì)；在施工圖設(shè)計(jì)階段，為迎合市場(chǎng)銷(xiāo)售要求，又較大幅度、較多的修改設(shè)計(jì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)的不合理和工程造價(jià)的上升。這是造成設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制達(dá)不到應(yīng)有效果的首要原因。
　　2、部分建設(shè)單位過(guò)分考慮項(xiàng)目的投資利潤(rùn)，不合理地壓縮建設(shè)項(xiàng)目的前期運(yùn)作時(shí)間。由于報(bào)建、招標(biāo)等工作的運(yùn)作時(shí)間是基本上確定的，這部分時(shí)間就很大程度上是通過(guò)壓縮設(shè)計(jì)周期來(lái)獲得的。設(shè)計(jì)周期偏短，設(shè)計(jì)單位對(duì)工程就難以考慮完善，造成設(shè)計(jì)使用功能有較多富余、做法上的不經(jīng)濟(jì)或出現(xiàn)建設(shè)單位指導(dǎo)設(shè)計(jì)的現(xiàn)象。這都會(huì)導(dǎo)致建設(shè)成的增加，造成資源的浪費(fèi)。
　　3、部分設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段由于缺少對(duì)設(shè)計(jì)方案造價(jià)指標(biāo)的控制約束，致使設(shè)計(jì)方案過(guò)于保守。這也是建設(shè)項(xiàng)目投資偏高的成因之一。
　　4、工程監(jiān)理單位局限于現(xiàn)有的工程運(yùn)作模式和客觀條件，往往只能對(duì)施工階段的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行控制，而很少能介入到項(xiàng)目的投資決策階段上來(lái)，也很少對(duì)設(shè)計(jì)階段的投資進(jìn)行控制。因此，在投資控制上難以做到前期的控制，未能盡到投資控制的職責(zé)。
　　三、加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施
　　現(xiàn)在，建設(shè)工程的設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)項(xiàng)目投資額得0．5％左右，但建設(shè)項(xiàng)目的總投資的多少卻正是由這0．5％左右的費(fèi)用決定的。因此，設(shè)計(jì)階段的投資管理對(duì)整個(gè)工程的投資管理有著極其重要的作用，在設(shè)計(jì)階段，監(jiān)理單位的工作重點(diǎn)應(yīng)放到協(xié)助建設(shè)單位按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳的設(shè)計(jì)方案上來(lái)，在方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段做好造價(jià)控制工作。
　　1、方案設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
　　在方案設(shè)計(jì)階段，監(jiān)理單位重點(diǎn)應(yīng)對(duì)建筑的平面使用功能、建筑設(shè)備配置、結(jié)構(gòu)方案等進(jìn)行分析，以確保建筑的合理性和實(shí)用性。
　　例如某綜合樓工程，工程占地面積8千多平方米，設(shè)有一層地下室，三層群樓商場(chǎng)(商場(chǎng)部分柱距8M×8M)，住宅塔樓僅布置在群樓北側(cè)。建設(shè)單位考慮將地下室用作停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備用房，方案設(shè)計(jì)時(shí)為配合設(shè)備的運(yùn)輸、安裝及考慮日后設(shè)備維修、更換等問(wèn)題，設(shè)備房被布置在柱距規(guī)整的群樓一側(cè)車(chē)道出入口附近，汽車(chē)停車(chē)位則多布置在住宅塔樓一側(cè)。經(jīng)分析，這種布置方式使地下室停車(chē)場(chǎng)交通過(guò)道婉蜒曲折，汽車(chē)停車(chē)位布置零碎且汽車(chē)不易進(jìn)出，既加大了地下室的交通面積，又不利于車(chē)輛的進(jìn)出，這種布置更導(dǎo)致了較大的不可利用的面積，在使用功能上不合理；設(shè)備房在投入使用后，較多存在的是設(shè)備維修問(wèn)題，而不是設(shè)備的更換問(wèn)題，考慮設(shè)備的更換便利是沒(méi)有必要的。為此，我們提出了相關(guān)的調(diào)整意見(jiàn)，經(jīng)建設(shè)單位同意，并為設(shè)計(jì)所采納。經(jīng)調(diào)整，設(shè)備房(電房、水池等)均移至地下室柱距較不均勻的住宅塔樓一側(cè)，車(chē)輛停放區(qū)則調(diào)至柱距規(guī)整的群樓一側(cè)，并重新規(guī)劃了地下室的車(chē)輛交通路線，地下室面積得到了較為充分的利用。這樣，較大地壓縮了交通面積，也減少了不能利用的部分地下室面積。經(jīng)修改后地下室汽車(chē)停車(chē)位增加了近20個(gè)，較大地提高了地下室的使用效率，為銷(xiāo)售創(chuàng)造了較好的條件，提高了投資的效益。
　　2、施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
　　在施工圖設(shè)計(jì)階段，監(jiān)理單位應(yīng)著眼在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性和適用性，構(gòu)件的構(gòu)造等具體影響工程造價(jià)的問(wèn)題上，以幫助建設(shè)單位采用合適的結(jié)構(gòu)方式，達(dá)到降低工程造價(jià)，控制投資的目的。
　　例如某住宅小區(qū)，共設(shè)有8座6層的住宅樓。原設(shè)計(jì)單位在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)上采用的是400直徑的預(yù)應(yīng)力混凝土管樁基礎(chǔ)。由地質(zhì)報(bào)告揭示，場(chǎng)地巖層埋藏較深，強(qiáng)風(fēng)化巖面距自然地面約30m，采用預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)顯然是不經(jīng)濟(jì)的。經(jīng)再次分析地質(zhì)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)場(chǎng)地上部6—8m范圍內(nèi)均是人工沖填砂層，該砂層形成已將近11年時(shí)間，但砂層標(biāo)貫擊數(shù)由5擊至24擊不等，承載力由80至150KPa不等，有較大的離散性；8m以下局部含有淤泥層，估計(jì)是由于人工沖砂時(shí)淤積形成的。鑒于場(chǎng)地內(nèi)擬建建筑層數(shù)僅為6層，柱軸力均不大，場(chǎng)地砂層較厚，且為人工沖填砂，砂層離散性較大不排除是勘探時(shí)人為擾動(dòng)造成，存在采用天然基礎(chǔ)的條件。針對(duì)砂層離散性較大和砂層下部存在淤泥層的特點(diǎn)，可以采用了深層攪拌樁進(jìn)行土體改良，并以改良后的地基檢測(cè)數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行天然基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，考慮以條形基礎(chǔ)替代原來(lái)的預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，應(yīng)該是比較經(jīng)濟(jì)的。該意見(jiàn)提出后經(jīng)設(shè)計(jì)采納，施工圖修改為采用條形基礎(chǔ)。僅此一項(xiàng)，經(jīng)工程結(jié)算分析，共計(jì)節(jié)約工程造價(jià)近150萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益極為明顯。
　　四、結(jié)語(yǔ)
　　眾所周知，設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)的全壽命造價(jià)影響是巨大的，抓好設(shè)計(jì)的監(jiān)理與管理，能有效地作好工程建設(shè)的事前控制。在工程建設(shè)的管理中，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的管理，對(duì)工程的建設(shè)速度表面上可能會(huì)有一些影響，但其內(nèi)在效益將會(huì)在工程實(shí)施中得以顯現(xiàn)。

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